Immobilie – kaufen oder mieten?
Die Schweizer Hypothekarzinsen sind (immer noch) tief und bringen so manches junge Pärchen zum Träumen von einem eigenen Haus. Aber nicht nur die Zinsentwicklung muss im Auge behalten werden. Risiken wie Jobverlust, Scheidung oder Todesfall dürfen nicht ignoriert werden.
Wieviel Eigenkapital muss ich aufbringen?
Als Eigenmittel für den Erwerb eines Eigenheimes müssen 20 % des Kaufpreises zur Verfügung stehen. Mindestens 10 % müssen aus liquiden Mitteln, Spargeldern, Wertschriften, Schenkungen, Erbvorbezügen oder Guthaben aus der 3. Säule bereitgestellt werden. Die anderen 10 % können aus der Pensionskasse bezogen werden. Die restlichen 80 % werden dann durch eine Hypothek finanziert.
Eigenkapital durch berufliche und private Vorsorge
Wenn für das Eigenkapital auf die berufliche und die private Vorsorge zugegriffen wird, gibt es zwei Möglichkeiten: Vorbezug oder Verpfändung. Auch Geld der Säule 3a kann für den Erwerb von Immobilien verwendet werden. Hier gelten in etwa dieselben Regeln wie bei der zweiten Säule.
Vorbezug
Wie hoch die Summe ist, die vorbezogen werden kann, ist im Pensionskassenausweis ersichtlich. Ein Nachteil ist, dass sich das Alterskapital verkleinert. Zudem kürzen die Kassen in der Regel die Leistungen bei Tod und Invalidität. Dies kann mit einer privaten Risikoabsicherung vermieden werden. Seit 2012 verlangen Banken und Versicherungen zudem 10% «echtes» Eigenkapital (angespartes Vermögen oder Säule-3a-Guthaben), das nicht aus der zweiten Säule stammt.
Verpfändung
Werden Vorsorgegelder der zweiten Säule oder der Säule 3a verpfändet, bleiben der Versicherungsschutz und das Alterskapital erhalten und können als Pfandsicherheit für eine höhere Hypothek eingesetzt werden. Allerdings entsteht dadurch eine höhere Zinsbelastung.
Eigenkapital durch Erbvorbezug
Eine weitere Möglichkeit, an Eigenkapital zu kommen, ist der Erbvorbezug, indem einem die Eltern schon zu Lebzeiten einen gewissen Betrag überlassen. Diesen muss man sich laut Gesetz bei der späteren Erbteilung anrechnen lassen (Ausgleichspflicht).
Folgende Punkte sind zu beachten:
- Die Eltern sollen schriftlich festhalten, ob und in welchem Umfang man sich den Erbvorbezug anrechnen lassen muss.
- Der Pflichtteil der anderen Erben darf nicht beeinträchtigt werden.
- Um Streit vorzubeugen, sollten Geschwister darüber informiert werden.
Eigenkapital durch Vorbezug bzw. Verpfändung der Pensionskasse
Die Wohneigentumsförderung (WEF) unterscheidet zwischen dem Vorbezug der Pensionskassenguthaben und der Verpfändung der Pensionskassenguthaben. Bei einem Vorbezug der Pensionskassenguthaben werden Vorsorgegelder für ein höheres Eigenkapital und tiefere Hypotheken genutzt. Der Nachteil: Erzeugte Vorsorgelücken müssen vor Beginn der Pension wieder selbstständig geschlossen werden, sonst drohen im Alter tiefere Leistungen. Will man seine Pensionskassenguthaben verpfänden, bleibt das Pensionskassenguthaben erhalten, es erhöht sich aber der Hypothekenbetrag. Der Nachteil: Es fallen höhere Zinskosten an.
Was bedeutet Tragbarkeit?
Die Tragbarkeit gibt darüber Auskunft, ob Sie sich das Wohneigentum auch langfristig leisten können. Das heisst Zinsen, Amortisation und Unterhalts- und Nebenkosten sollten nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Die Alpha RHEINTAL Bank rechnet mit einem kalkulatorischen Zins von 4.5 Prozent für die 1. Hypothek, 5.5 Prozent für die 2. Hypothek und je 1 Prozent für Unterhalts- und Nebenkosten. Zusätzlich muss eine allfällige 2. Hypothek bei Wohneigentum innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden, hierfür fallen zu den Zins- Unterhalts- und Nebenkosten jährliche Amortisationskosten an. Hier geht's zu unserem Tragbarkeitsrechner.
Diese Faktoren führen zur Frage, welcher Preis ist für mich realistisch und kann ich mir Wohneigentum überhaupt leisten.
Aber was sind nebst dem finanziellen Aspekt die Vor- bzw. Nachteile von Wohneigentum?
Beide Optionen haben ihre Vor- beziehungsweise Nachteile. Wichtig sind persönliche Vorlieben und das Budget. Wer Eigentum besitzt, muss keine Miete zahlen. Wurde die Immobilie letztendlich abbezahlt, dient sie als gute Altersvorsorge. Liegt die Immobilie in einer guten Lage und einer gefragten Stadt, kann man auch künftig mit einer Wertsteigerung rechnen. Anders als Mieter einer Wohnung sind Eigentümer jedoch weniger flexibel, sodass ein Orts- und Arbeitgeberwechsel komplizierter ist. Auch als Geldanlage ist eine Immobilie schwieriger zu veräussern als Aktien oder Gold. Der Verkauf einer Immobilie dauert meist Monate. Bei einer älteren Immobilie müssen die Eigentümer mit Instandhaltungs- und Renovierungskosten rechnen. Mieter sind flexibler als Eigentümer und können leichter einen Arbeitgeber- oder Ortswechsel vornehmen, indem sie den Mietvertrag kündigen. Durch einen neuen Job, Familienzuwachs oder einen neuen Partner kann sich die Lebenssituation schnell ändern. Mit einem Mietobjekt ist die Lebensplanung unter Umständen unkomplizierter. Keine Erhaltungskosten: Der Mieter muss nicht für Instandhaltungs- und Renovierungskosten aufkommen. Besonders ältere Eigentumswohnungen oder -häuser können zu einer finanziellen Belastung werden. Für Sanierungsmaßnahmen muss der Vermieter aufkommen, sofern es sich nicht um Wohnungsschäden handelt, die vom Mieter verursacht wurden.
Welche Hypotheken gibt es?
Festhypotheken
Mit einer Festhypothek fixieren Sie den Zinssatz für eine gewisse Laufzeit. So haben Sie über mehrere Jahre die gleiche Zinsbelastung. Die Laufzeit ist von 2 bis 10 Jahren frei wählbar.
Alpha FEST Hypothek
Geldmarkt (Saron) Hypotheken
Sie profitieren von tiefen Geldmarktkonditionen. Als Basis für die Festlegung des Zinssatzes dient die Saron 3 Monate Compound Rate. Die Bank wird je nach Modell einen Zuschlag verlangen, welcher dann den aktuellen Zinssatz ergibt. Bei dieser Hypothek wird der Zinssatz alle 3 Monate neu festgelegt. Wenn sich der Saron erhöht, steigt auch der Zinssatz. Bei allen Saron-Modellen können Sie jedoch auf Ende Quartal einen Produktewechsel in eine Festhypothek vornehmen. Damit schützen Sie sich vor weiter steigenden Zinsen. Unsere Saron-Hypotheken:
Alpha SARON Varia
Alpha SARON Fix
Zum Schluss lässt sich sagen: Mieten oder kaufen kann nicht pauschal beantwortet werden. Es müssen alle genannten Aspekte berücksichtigt werden.